fbpx

ماهو السوق العقاري ؟

ماهو السوق العقاري ؟

هو السوق الذي يتم فيه بيع وشراء العقارات بأنواعها المختلفة، ويعد أهم الأسواق على الإطلاق، وله أثر على قيمة كل القطاعات من استثمارية وحكومية واجتماعية، فنجد أن كل استثمار يتأثر بعقاره مثل المطاعم التي تختلف أسعارها لاختلاف عقارها، فإذا صلح سوق العقار وانتعش انتعش معه المجتمع، وإذا تضخم يكون ضغط على المجتمع، وإذا انهار سوق العقار يكون كارثة على البلاد.

وللإيضاح أكثر وقبل التعمق في التفاصيل، نوضح ببساطة أن العقار هو كل أصل ثابت مستقر لا يمكن نقله من مكانه لمكان آخر من الممتلكات، مثل الأراضي والمباني.

وعلى ضوء ذلك، فالسوق العقاري هو السوق الذي تتم فيه عمليات البيع والشراء والاستثمار والإيجار للعقارات.

ويتكون سوق العقار من عنصرين أساسيين: 

  • المشترون/المستأجرون الذين يبحثون عن شراء/استئجار عقار
  • المستثمرون من تجار السوق الأصليين

أنواع العقارات في السوق العقاري

 

  • الأراضي:

هي كل قطعة أرض ليس فيها بناء

  • العقارات السكنية:

النوع الاكثر شيوعا واستخداما بين أنواع العقارات

  • العقارات التجارية:

وهي التي تستخدم بغرض الاستثمار العقاري والتجارة، مثل مراكز التسوق والمطاعم والمستشفيات والشركات وغيرها.

  • العقارات الصناعية:

وهي التي تستعمل بغرض الصناعة وتصنيع المنتجات وتشمل المصانع والمخازن ومراكز الأبحاث وغيرها.

  • العقارات الزراعية:

وهي التي تخصص لممارسة أنشطة زراعية كمزارع الأبقار والماعز والحقول الزراعية وغيرها.

العرض والطلب في السوق العقاري

هناك دائماً علاقة طردية أو توافقية بين العرض والطلب ونشاط حركة السوق العقاري، والتي بالتأكيد تؤثر على أسعار العقارات.

والعرض العقاري هو نسبة العقارات المعروضة للبيع أو للإيجار سواءً كانت سكنية أو غيرها. أما الطلب العقاري فيتمثل فى الوحدات العقارية المطلوبة ونسبة إقبال المُستأجرين أو المُشترين عليها.

 

عوامل مؤثرة في أسعار العقار

تؤثر في أسعار العقار عوامل وظروف كثيرة، تعمل من خلال العرض والطلب. بعض هذه العوامل يعمل على رفع الأسعار وبعضها على خفضها آنيا يعني في وقت واحد. وهذا يجعل بين بعضها تداخلا وتعارضا في التأثير، ما يقلل من صافي قوة تأثير كل عامل. وهذه نقطة يغفل عنها كثير من المتكلمين في أسعار العقار والأراضي خاصة.

  • تطورات القدرة الشرائية
  • سياسات الدولة الاقتصادية
  • سياسات الدولة تجاه الإسكان
  • أوضاع العقار
  • تكلفة التطوير
  • نمو ورغبات وتفضيلات السكان
  • عامل الوقت

–          أمثلة:

  • نمو الاقتصاد ينتج عنه زيادة في دخول الناس وقوتهم الشرائية، وزيادة القوة الشرائية تعني زيادة الطلب، ما يعني ارتفاع أسعار العقار.
  • زيادة أسعار الفائدة تزيد تكلفة التمويل فيضعف الطلب عليه.
  • سعر الصرف عامل مؤثر في التكاليف ومعدلات التضخم، خاصة مع قوة اعتمادنا على الخارج.
  • سياسات تسعير الطاقة والماء؛ فزيادة الأسعار تقلل الطلب على المسطحات.
  • الرسوم على الأراضي؛ فرضها يجعل بقاء الأراضي دون تطوير مكلفا على الملاك، ما يزيد من العرض ويخفض الأسعار.
  • الرسوم والضرائب الأخرى قد ترفع تكاليف صفقات البيع، وتقلل المضاربات فتخفض الأسعار.

 

محددات تقييم العقار

أولًا يُعرف التقييم العقاري بأنه الطريقة التي يتم بها تقدير قيمة العقار، وتختلف طرق تقييم العقار وفقًا لعدة عوامل.

1) طريقة المميزات والعيوب

هذه الطريقة من طرق تقييم العقار تعتمد على معرفة التفاصيل الكثيرة عن العقار، مثل :

–         الموقع والمنطقة ومساحة العقار.

–         حالة المبنى (قديم، جديد، يحتاج لصيانة، حالة البناء، الصرف الصحي بالمنزل، التشطيب، حالة الأبواب والشبابيك، الحوائط، السقف وغيرها).

–         توفر الخدمات بالمنطقة (كهرباء، ماء، خدمات صحية، خدمات اجتماعية، طرق، بنوك، متاجر، وغيرها من العوامل).

–         طبيعة السكان بالمنطقة.

–         نوعيه الجيران.

–         مواصفات الحي.

والكثير من العوامل يجب فحصها والتأكيد منها لتقييم سعر العقار وعند استعمال هذه الطريقة في تحديد سعر العقار يجب التروي وعدم الاستعجال.

 

2) طريقة حساب التكلفة

وبهذه الطريقة يتم حساب سعر الأرض بسعر اليوم + تكلفة البناء بسعر اليوم، مع خصم نسبة الاستهلاك السنوي للمبنى.

مثال: إذا كان المبنى تم بناؤه قبل 3 سنوات

إذا افترضنا أن سعر الأرض 300 ألف ليرة

تكلفة البناء لهذا العقار بسعر المواد والمصنعية وغيره 700 ألف ليرة

يصبح المجموع مليون ليرة

وعرفنا أن هذا العقار تم بناؤه قبل 3 سنوات

نسبة الاستهلاك 3% ضرب 3 سنوات تصبح النسبة 9%

مليون ضرب 9% = 90 ألف

ثم نخصم 90 ألف من مليون يصبح الناتج 910 آلاف ليرة

 

القاعدة السعرية للعقار

هي سعر أقل وحدة قياس مساحة معمول بها في البلاد، وهي المتر المربع، وعلى أساس سعر المتر المربع ومساحة العقار يتم حساب قيمة العقار والبيع والشراء على هذا الأساس.

 

 

 

عقاري.كوم

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

المنشورات ذات الصلة

قارن

Enter your keyword